האם זה הזמן להשקיע בנדל”ן ?
בשנים האחרונות הייתה ירידה משמעותית ברכישת דירות על ידי משקיעים בשל מדיניות הממשלה למסות את המשקעים ב 8% עבור מס הרכישה . לאחרונה התבשרנו כי מס הרכישה חוזר ל 5% כדי לעורר את המשקעים לחזור חזרה על מנת להזרים כסף לקופת המדינה וכמובן לסייע למצוקת הקבלנים על מנת לגשת להשקיע נכון , רצוי להעמיק את הידע שלכם
להפעיל שיקול דעת להיעזר באנשי מקצוע אשר בקיאים בתחום ההשקעות כגון מתווכים איתם ניתן להתייעץ איפה כדאי , מה הייתה עלית המחירים באזור בשנים האחרונות, מה התשואה שתקבלו על הדירה , מהם קהלי היעד אשר להם תשכירו את הדירה ועוד.. במאמר זה נשמח לתת לכם טיפים שלדעתנו מומלצים ליישום:
- תזרים ורווחיות. המצב הרצוי בנכסים להשקעה הוא כאשר התשלום עבור המשכנתא משולם באמצעות תשלום השכירות. במצב הזה הנכס רווחי והעסקה משתלמת,
המלצה שלנו היא לפרוס את תשלום המשכנתא למס רב של שנים ככה נראה רווח ככל הנראה מהיום הראשון להשכרת הנכס . בהנחה שהמשכנתא נפרסת על תקופה קצרה ככל הנראה דמי השכירות לא יכסו את המשכנתא, ולא בשל העובדה שהעסקה איננה משתלמת.
קחו בחשבון שזה נטו עסק והעסק הזה בעוד מס שנים יימכר ותשקעו בעסק חדש ( נכס אחר) ככה שמשכנתא תיסגר בכל מקרה תוך זמן יחסית קצר לכן אנחנו צריכים להנות מהמינוף של המשכנתא למס רב של שנים.
מדד נוסף וחשוב לבחינת העסקה הנו גובה התשואה על ההון המושקע ביום רכישת הנכס, כך ניתן לדעת האם אכן העסקה כדאית עבורנו.
-
יש לשקול ולבחון האם להשקיע את ההון בנכסים יד 1 או נכסים יד 2
יתכן ועל דירה יד 2 שזולה יחסית מדירה יד 1 גובה התשואה יהיה גבוה יותר מגובה תשואה בדירה יד 1 , וזאת אף על פי שבפועל ההון המושקע ברכישת הנכס יד 2 יעמוד על הון מושקע נמוך מרכישת נכס יד 1, המלצה שלנו היא בהחלט להשקיע בנכס יד 2 בעל תשואות גבוהות לעומת נכס יד 1 בעל תשואות נמוכות יחסית.
- באם החלטתם להשקיע בנכס למטרות שכירות מוטב לאבחן האם הדירה אכן אטרקטיבית עבור השוכרים. יש להסתכל על הנכס בעיניים אובייקטיביות ככל שניתן ולוודא שמצב הנכס ומיקומו בעל ביקוש גבוה להשכרה ו/או מכירה בבוא העת ויאפשרו לכם לקבל את המחיר הרצוי עבור הנכס בהשכרה ובבוא העת במכירה.
- אטרקטיביות הנכס תלויה במיקומו ובמצבו אך אין זה אומר שנכסים באזורים פחות אטרקטיביים לא מושכרים הרי בסופו של יום לכל סיר יש מכסה ואם נסתובב גם בשכונות פחות טובות ונדפוק בדלתות משהו יענה מהצד השני, ככה שאין דירות ריקות ודאי לא במדינת ישראל. לכן לא צריך לקפוץ מעל הפופיק, ניתן ורצוי להתחיל אם מה שיש לנו ולאט לאט לצמוח.
השקעה בנכס במדינת ישראל לאורך כל השנים בגרף המצטבר היא במגמת עליה ולא משנה איזה נכס ובאיזה שכונה המחירים בגרף תמיד הולכים כלפי מעלה.
השקעה בנכס מניב צריכה להישקל מהיבטים מסחריים בלבד אתם עושים עסקה טובה אם מה שיש לכם ולא אם מה שאין לכם לכן תשקיעו בהתאם ליכולת שלכם.
